[염정욱 변호사의 건축 법률 이야기] <77> 건축 공사 중인 토지의 경매취득과 건축 허가 명의자 변경

2018-06-29 15:03:08  |  아키타임즈 

저는 상가건물신축공사가 진행 중이던 부산 연제구 연산동 소재 토지를 경매를 통해 경락받았습니다. 지하3층부터 지하1층까지 골조공사가 진행된 상태였고, 저는 토지를 경락받은 이후 법원으로부터 매각허가결정을 얻었고, 잔금을 완납하여 토지에 대한 소유권이전등기도 받았습니다. 이후 저는 건축주 명의변경을 하려고 하는데 관할 구청에서는 이전 토지소유자의 동의서를 받아오라고 하고, 이전 토지소유자는 그 대가로 상당한 금액을 요구하고 있는 상황입니다. 제가 이전 건축주의 동의를 받지 않고 건축주 명의변경을 받을 수 있는지요?

공사 진행 중인 상태에서 자금사정의 악화로 공사가 중단되고, 그 상태에서 경매절차가 진행되는 사례는 상당히 많이 있고, 이 경우 토지소유자가 토지를 경락받더라도 관할 허가관청에서는 이전 토지소유자와의 협상을 통해 건축허가 명의변경에 관한 동의서를 받게 하는 해결방안을 선택하는데, 이는 이전에 진행 중이던 공사의 시공업체 등 건축 관계자들을 보호하기 위한 불가피한 선택으로 볼 수 있습니다.

그런데 건축주 명의변경신고에 관한 건축법 시행규칙 제11조 제1항 제1호에 의하면, ‘건축 또는 대수선중인 건축물을 양수한 경우에는 건축 관계자 변경신고서에 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 하는 것’으로 규정하고 있으므로, 반드시 종전 건축주의 명의변경동의서가 첨부되지 않더라도 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류를 첨부하면 건축주 명의변경은 가능하도록 되어 있습니다.

이 경우, 토지에 대한 경매절차를 통해 관할 법원으로부터 매각허가결정을 받았다면, 위 매각허가 결정서 및 그에 따른 매각대금 완납서류 등이 건축 관계자 변경 신고 시 첨부해야 할 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서면’에 해당하는지 여부가 문제됩니다.

지하5층부터 지하1층까지 골조공사가 진행된 후 공사가 중단된 상태에서 토지 및 지하구축물에 대한 경매절차가 개시되었고(대전지방법원 천안지원 2004타경 19226), 위 경매절차에서 토지 및 구축물을 경락받은 자가 천안시청에 건축 관계자 명의변경신청을 하여 천안시청은 이를 수리해 주었는데, 종전 건축주가 건축 관계자 변경신고를 수리한 천안시청의 처분이 위법하다며 이에 대한 취소소송을 제기한 사안에서, 대전고등법원은 “민사집행법에 의한 임의경매절차상 매각허가 결정이 내려진 것만으로는 매각대상 건축물에 관한 건축허가명의의 승계는 물론이고, 매각의 목적인 권리조차도 취득할 수 없고, 따라서 매각허가결정서는 건축법 시행규칙 상 권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류에 해당하지 아니한다.”라고 판시하여, 종전건축주에서 경락인으로의 건축 관계자 명의변경신청을 수리한 천안시청의 수리처분이 위법하다고 판시하였습니다. (대전고등법원 2009. 12. 24.선고 2009누2212판결 참고)

그러나 위 사안에 대해 대법원은 “토지와 그 토지에 건축 중인 건축물에 대한 경매절차상의 확정된 매각허가결정서 및 그에 따른 매각완납서류 등은 건축 관계자 변경신고에 관한 건축법 시행규칙 제11조 제1항 제1호에 규정한 ‘권리관계의 변경사실을 증명할 수 있는 서류’에 해당한다고 봄이 상당하다.”라고 판시하여(대법원 2010. 5. 13.선고 2010두2296판결 참고), 경락대금을 완납한 경락인이 매각허가 결정서와 경락대금 완납서류를 첨부하여 건축주 변경신고를 한 경우 이를 허가권자가 수리한 것은 적법하다고 판시하여 대전고등법원의 판결을 파기하였습니다.

그러므로 귀하는 법원의 매각허가결정서와 경락대금 완납서류를 첨부하여 건축주 명의변경신청을 받을 수 있고, 별도로 종전 건축주의 동의서를 첨부할 필요는 없는 것으로 판단됩니다.

그러나 이는 지하 공사 중 공사가 중단된 경우에만 해당하는 것이고, 만약 지상부분 공사가 진행되었고, 지상부분이 독립된 건물로서의 가치를 가지고 있을 경우라면 위 건물이 토지와는 별도로 소유권의 객체가 되는 것이므로, 건축주 명의 변경 시 종전 건축주의 동의서를 첨부해야 하는 것입니다.  

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

<저작권자(c)건축사신문. 무단전재-재배포금지>

출처 : http://www.archinews.net/?doc=news/read.htm&ns_id=9904