[염정욱 변호사의 건축 법률 이야기] <79> 집중호우 시 발생한 산사태에 대한 임대임의 책임 여부

2018-06-29 15:05:32  |  아키타임즈 

저는 경남 김해 소재 공장부지와 공장건물을 소유하고 있는데, 제가 소유한 공장부지는 기존의 임야를 절토 및 성토하여 조성한 토지로서 위쪽으로는 임야에 맞닿아 있고, 아래쪽으로는 옹벽아래 다른 공장들이 소재하고 있습니다. 저는 1년 전 위 공장부지 및 건물을 다른 회사에 임대해 주었는데, 최근 발생한 집중호우로 인해 산사태가 발생하여 공장건물 일부가 파손되어 밀려들어온 토사로 인해 임차인의 원자재 및 기계설비 등이 일부 피해를 입었고, 응급복구를 해주었으나, 1주일 만에 집중호우로 인한 산사태가 다시 발생하여 임차인의 공장내부 원자재와 집기 등이 또다시 피해를 입었습니다. 그런데 임차인이 임대인이자 공장건물 소유자인 저를 상대로 피해배상을 요구하고 있는데, 제가 책임을 져야 하는 것인가요.

민법 제623조에 의하면‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’라고 규정하고 있어, 만약 임차목적물이 사용수익에 필요한 상태가 유지되고 있지 않았다고 한다면 임대인은 이로 인한 임차인의 피해를 배상해 주어야 합니다. 그런데, 임대인에게 예기치 못한 집중호우로 인한 산사태 발생에 대비해서 임차목적물을 견고하게 시공해야 할 의무가 있는지 여부가 문제가 됩니다.

부산고등법원의 판시내용
2009년 7월 집중호우 시 경남 김해시에서 발생한 산사태로 공장건물 벽체가 파손되어 공장 임차인이 원자재 및 집기 등에 피해를 입었고, 임대인이 이전과 같은 패널 재질로 수리를 해 주었으나, 9일 뒤 또다시 발생한 집중호우로 인해 공장건물 벽체가 또다시 파손되어, 임차인이 공장 내에 있던 원자재기계완제품이 침수되는 피해를 입었고, 이에 임차인이 임대인을 상대로 손해배상 소송을 제기한 사건에서 부산고등법원은“이 사건 공장은 경사가 심한 임야에 맞닿은 곳에 설치되어 있었고, 집중호우 시 임야의 토사가 공장 쪽으로 무너져 내릴 가능성이 있음을 예상할 수 있었으므로, 임대인은 집중호우 시 임야의 토사가 공장 쪽으로 무너져 내리더라도 공장에 피해가 생기지 아니하도록 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 공장의 벽체를 견고한 자재로 시공할 의무가 있고, 1차 집중호우 발생 후 임대인은 공장의 벽체를 수선함에 있어서 다시 집중호우가 있을 경우에 대비하여 임야에 맞닿은 쪽에 견고한 담장을 설치하거나 또는 임차목적물인 공장의 벽체를 견고한 자재로 시공할 의무가 있음에도 종전과 같은 재질의 패널로 수선하는데 그친 잘못이 있다.”는 이유로 임대인의 손해배상책임을 인정하였습니다.(부산고등법원 2011. 11. 22. 선고 2011나 3930판결 참고)

대법원의 판단
그러나 대법원에서는“임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용수익에 필요한 상태를 유지하게 할 수선의무를 부담하는데, 이는 특별한 사정이 없는 한 임대차의 목적에 따른 용도대로 임차인으로 하여금 그 목적물을 사용수익시키는 데 필요한 범위에서 인정되는 것으로서, 임대인의 수선의무를 발생시키는 사용수익의 방해에 해당하는지 여부는 구체적인 사안에 따라 제반 사정을 참작하여 사회통념에 의하여 판단하여야 할 것인데, 제반 사정에 비추어 제1차 집중호우에 따른 임야의 일부 붕괴사고가 발생하기 전까지 임대목적물인 공장 건물 및 부지는 계약에서 정한 목적에 따라 사용수익하는 데 필요한 상태를 갖추고 있었다고 보이고, 제1차 집중호우에 따라 임차인이 공장 및 부지를 사용수익할 수 없는 장해가 발생하였더라도 임대인이 부담하는 수선의무의 범위에 집중호우가 발생할 경우 임야가 붕괴될 수 있는 가능성을 염두에 두고 공장에 피해가 발생하지 아니하도록 방호조치를 취할 의무까지 포함된다고 볼 수 없다.”는 이유로 임대인의 손해배상 책임을 인정하지 않았습니다.

그러므로 사안의 경우 임대인이 임대목적물인 공장건물을 통상 요구되는 정도보다 약한 재질로 시공하였다거나 옹벽 미설치 등의 과실이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인이 집중호우로 인한 산사태 발생에 대비한 견고한 방호조치를 취하지 않았다는 이유만으로는 임차인에 대해 손해배상 책임을 부담하지는 않을 것으로 판단됩니다.



염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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