[염정욱 변호사의 건축 법률 이야기] <80> 동일한 아파트 단지 내의 다른 동으로 인해 일조권이 침해된 경우의 배상책임 여부

2018-06-29 15:12:58  |  아키타임즈 

공동주택을 건축하여 분양하였는데, 아파트를 분양받은 수분양자들 중 일부가 같은 아파트 단지 내의 다른 동으로 인해 일조권 · 조망권 · 프라이버시권이 침해되었다며 소송을 제기하였습니다. 각 동의 코너부분 저층 세대들이 앞 동이나 옆 동에 가려 햇빛이 들지 않아 일조 시뮬레이션 감정을 해보니 동지 기준 2시간 미만의 일조만 확보된다며 소송을 제기한 것입니다. 저희 회사는 건축 관계법령과 주택법상의 주택건설 기준 등에 따른 이격거리 등의 규정을 준수하여 공동주택을 건축하였는데, 이 경우에도 손해배상을 해주어야 하는 것인지요.

일조권의 침해여부에 대해, 대법원에서는 “동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이에 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 8시부터 16시까지 사이에 일조시간이 통틀어서 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 경우 일조권 침해가 있다’고 판단하고 있습니다.

그런데 최근 공동주택의 고층화, 고밀화에 따라하고, (ㄱ)자· (ㅁ)자 · (ㄷ)자 형태의 동별 배치가 불가피한 상황이어서, 코너부분 저층세대의 경우 동지를 기준으로 할 경우 전혀 일조권 확보가 되지 않는 경우가 있습니다. 이와 같이 동일한 아파트 단지의 앞 동이나 옆 동 아파트로 인해 일조권의 침해를 받는 경우 일조권침해를 당한 공동주택의 수분양자가 아파트 시행사나 시공사를 상대로 일조권 침해를 이유로 손해배상을 청구하거나 아파트로서 통상 갖추어야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 것으로 인한 채무불이행 책임을 물을 수 있을지 여부가 문제됩니다.

이에 대해 대전고등법원 2006. 12. 27.선고 2004나8508판결에서는 ‘시행사 및 시공사인 피고들로부터 분양된 원고들 소유의 아파트 각 세대가 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 계속하여 일조를 확보할 수 있는 시간이 2시간에 미치지 못하는 사실 등을 인정한 다음, 분양되는 아파트의 일조 등에 관하여 명시적인 약정이 없었다 하더라도 신의칙상 적어도 사회통념상 용인되는 수인한도 내의 일조량이 보장되는 아파트를 공급하여야 할 의무가 있는데, 원고들 소유의 아파트 각 세대에 대한 일조방해는 사회통념상 일반적으로 용인되는 수인한도를 넘는 경우라고 봄이 상당하다는 이유로, 분양자인 피고들에 대하여 분양계약상의 채무불이행책임 내지 하자담보책임이 있음을 인정하였다.

이에 대해 대법원에서는 2010. 4. 29.선고 2007다9139판결에서, “건축법 시행령 제86조 제2호 (나)목은, 공동주택의 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한에 관하여 ‘동일 대지 안에서 2동 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우에는 건축물의 각 부분의 높이는 각각 서로 마주보는 외벽의 각 부분으로부터 다른 쪽의 외벽의 각 부분까지의 거리의 1.25배 이하 또는 당해 대지 안의 모든 세대가 동지일을 기준으로 9시에서 15시 사이에 건축조례가 정하는 시간 이상을 연속하여 일조를 확보할 수 있는 높이 이하’로 규정하였는바, 건축물의 높이와 건축물 사이의 거리가 위 조항의 전단에서 정하는 기준에 부합하는 경우에는 해당 건축물은 동지일의 연속 일조시간에 관계없이 위 조항에 적합하게 건축된 것이라고 해석하여야 하고, 따라서 분양된 아파트가 건축관계법령 및 주택법상의 주택건설기준 등에 적합할 뿐만 아니라, 분양계약 체결 당시 수분양자에게 알려진 기본적인 건축 계획대로 건축된 경우에는 아파트 각 동·세대의 방위나 높이, 구조 또는 다른 동과의 인접 거리 등으로 인하여 일정 시간 이상의 일조가 확보되지 아니하고 조망이 가려지며 사생활이 노출된다고 하더라도, 위에서 본 바와 같은 특별한 사정이 있지 않는 한, 이를 가지고 위 아파트가 그 분양계약 당시 수분양자에게 제공된 기본적인 건축 계획에 관한 정보에 의하여 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖추어야 하거나 당사자의 특약에 의하여 보유하여야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당된다고 할 수 없다.”라고 판시하여, 동일한 아파트 단지 내의 다른 동으로 인한 일조권, 조망권, 프라이버시권의 침해를 인정하지 않고 있습니다.

그러므로 귀사에서 관련규정을 준수하고, 분양당시 소개된 기본적인 건축계획에 따라 공동주택을 건축한 것이라면, 이로 인해 일부 세대의 일조권 등이 확보되지 않는다 하더라도 이에 대해 손해배상을 해줄 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 



염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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