[염정욱 변호사의 건축 법률 이야기] <84> 주택법상 매도청구권 행사 요건 중 사전협의에 관하여

2018-06-29 15:20:08  |  아키타임즈 

저희 회사는 경남 고성군에서 공동주택 신축사업을 진행하려고, 현재 토지 매수작업을 진행 중에 있습니다. 그런데 사업예정 부지 내 토지 소유자 중 일부가 토지 매도를 거부하고 있는 상황입니다. 주택법상 일정 요건을 갖추면 공동주택 신축사업주체에게 사업예정부지 지주들에게 토지를 매각할 것을 요구할 수 있는 매도청구권이 발생하고, 이 경우 3개월 간 사전에 토지 소유자와 협의를 하여야 한다고 하는데, 저희 회사가 언제부터 사전협의를 하여야 하는 것인가요? 

과거의 주택법규정에 의하면, 민간시행업체가 공동주택신축사업을 시행하고자 하는 경우 사업예정지 토지소유권이나 사용권을 100% 확보해야만 주택건설사업계획승인신청을 할 수 있도록 규정되어 있었고, 이점을 이용해 사업예정지내 일부토지 소유자들이 매각을 거부하며 과다한 매각대금을 요구하는 등 ‘알 박기 업자’문제가 나타났고, 이에 주택법에서는 일정요건을 갖춘 경우 사업주체에게 매도청구권을 인정하게 되었고, 사업계획승인을 얻은 사업주체는 전체 대지 면적 중 95%이상의 사용권원을 확보한 경우에는 대지 소유자 전부에 대해 매도청구권을 행사할 수 있고, 그 외의 경우에는 지구단위 계획결정고시일로부터 10년 내에 해당 대지의 소유권을 취득한 대지소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있도록 규정하였습니다.   

그런데 이 경우 매도청구를 하기 전에 사업주체는 3개월 이상 해당 대지 소유자와 협의를 하여야 하는데, 3개월간의 사전협의는 매도청구권 행사를 위한 핵심요건임에도 불구하고 사업주체는 단지 시간만 흘러가면 되는 것으로 잘못 인식하고 있어 문제가 됩니다.  

매도청구권은 언제 행사할 수 있는지

최근 대법원 판례에 따르면, <사업계획승인을 받은 사업주체는 사용권원을 확보하지 못한 대지의 소유자에게 그 대지를 시가로 매도할 것을 청구할 수 있고, 이 경우 매도청구대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 하는데, 이에 따른 적법한 협의가 인정되기 위해서는, 적어도 사업주체의 협의 의사가 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 도달하기 전에 사업계획승인의 효력이 발생하여 그 효력이 매도청구대상이 되는 대지의 소유자에게 미쳐야 하고, 주택법 제16조 제8항에 따르면, 사업계획승인권자는 사업계획을 승인하였을 때에는 이를 고시하여야 하는 것으로 규정하고 있고, 중앙행정기관 및 지방행정기관의 사무관리에 적용되는 사무관리규정 제8조 제2항 단서는 공고문서의 경우에는 공고문서에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 고시 또는 공고가 있은 후 5일이 경과한 날부터 효력을 발생한다고 규정하고 있으므로, 구 주택법 제16조에 따라 정하는 사업계획승인의 효력은 사업계획승인권자의 고시가 있은 후 5일이 경과한 날부터 발생한다.>라고 판시하였습니다.(대법원 2013. 3. 28.선고 2012다57231판결 참고) 

위 판결에 관한 사실관계를 보면, 서울특별시 강동구에서 공동주택 신축사업을 진행 중이던 사업주체는 2011년 6월 2일 강동구청장으로부터 사업계획승인을 얻었고, 위 날로부터 3개월간의 협의를 거쳐 2011년 9월 8일경 매도청구권 행사를 위한 소송을 제기하였는데, 이에 대해 1심법원과 고등법원은 사업주체의 매도청구권 행사가 적법하다고 인정해 주었습니다.  

그런데 대법원에서는 비록 2011년 6월 2일 사업계획승인을 얻었지만, 위 사업계획승인은 2011년 6월 8일 강동구 구보에 고시되었고, 그 고시일로부터 5일이 경과한 후인 2011년 6월 14일에야 비로소 사업계획승인의 효력이 발생하는 것이므로, 사업주체는 2011년 6월 14일 이후 3개월간 즉 2011년 9월 14일까지 사전 협의를 거쳐야 하는데, 해당 사업주체는 2011년 9월 8일경 매도청구소송을 제기한 것이고, 이는 3개월간 사전협의를 하지 않은 것에 해당하므로, 매도청구권 행사는 위법하다고 판시하여 원심판결을 파기하였습니다.    

현재 대법원의 입장은 매도청구권 행사에 대해, 적법한 소유자의 권리를 지나치게 제약하는 것이므로, 행사요건을 엄격하게 해석하고 있으며, 매도청구권 행사자체를 인정하지 않는 경우가 많습니다. 위 사안에서도 사업주체는 매도청구권 행사를 통해 사업진행을 노렸지만, 관보 고시와 그 후 5일이 경과하여야 한다는 내용을 간과하여 매도청구소송이 대법원에서 패소하게 되어 크나큰 사업차질을 입고 말았습니다. 공동주택 시행사업을 진행 중인 경우, 매도청구 대상의 판단과 그 행사요건에 대해 엄격한 해석과 준비가 필요합니다.  

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

<저작권자(c)건축사신문. 무단전재-재배포금지>

출처 : http://www.archinews.net/?doc=news/read.htm&ns_id=10551