[염정욱 변호사의 건축 법률 이야기] <85> 주택법상 매도청구권의 행사 시기

2018-06-29 15:22:12  |  아키타임즈 

저희 회사는 경남 거제시에서 공동주택 신축사업을 진행하려고, 현재 토지 매수 작업을 진행 중에 있습니다. 그런데 사업예정 부지 내 토지 소유자 중 일부가 토지 매도를 거부하고 있는 상황이라, 주택법상 매도청구권 행사를 검토 중입니다. 매도청구권은 어떤 요건 하에서 언제부터 언제까지 행사할 수 있는 것인지요? 

지난 회에 이어 주택법상 매도청구권과 관련된 문제에 대해 정리해 드리겠습니다.

주택법 제18조의2 제1항에 의하면, “주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 얻은 사업주체는 전체 대지 면적 중 95%이상의 사용권원을 확보한 경우에는 대지 소유자 전부에 대해 매도청구권을 행사할 수 있고, 그 외의 경우에는 지구단위계획 결정고시일로부터 10년 내에 해당 대지의 소유권을 취득한 대지소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있고, 이 경우 매도청구대상이 되는 대지의 소유자와 매도청구를 하기 전에 3개월 이상 협의를 하여야 한다고 규정하고 있습니다.  

그런데 위 매도청구권 행사의 구체적인 시기와 종기에 대해서는 주택법상에는 더 이상 상세한 내용이 없고, 다만 주택법 제18조의2 제3항에 집합건물법 제48조를 준용한다는 조항만 있어 주의가 필요합니다.  

주택법상 매도청구권 행사의 시기(始期)와 종기(終期)

대법원 2010. 1. 14.선고 2009다 68651판결에 따르면, “주택법 제18조의2 제1항의 규정에 의한 매도청구에 있어서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제1항 소정의 최고절차를 요하지는 않는 점, 이에 따라 구 주택법 제18조의2 제1항 후문에서 3개월 이상의 기간 동안 사전협의를 거치도록 규정하고 있는 점, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조 제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지 및 구 주택법 제18조의2 제3항에서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조를 준용하도록 규정한 입법 취지에 비추어 볼 때, 주택법 제16조 제2항 제1호의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻은 사업주체는 사전협의개시일로부터 3월이 경과한 때로부터 매도청구를 할 수 있다.”라고 판시하고 있고, 같은 판례에서, “집합건물법 제48조제4항에서 매도청구권의 행사기간을 규정한 취지는 매도청구권이 형성권으로서 재건축참가자 다수의 의사에 의하여 매매계약의 성립을 강제하는 것이므로, 만일 위와 같이 행사기간을 제한하지 아니하면 매도청구의 상대방은 매도청구권자가 언제 매도청구를 할지 모르게 되어 그 법적 지위가 불안전하게 될 뿐만 아니라 매도청구권자가 매수대상인 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 정하여 매도청구를 할 수 있게 되어 매도청구 상대방의 권익을 부당하게 침해할 우려가 있는 점에 비추어 매도청구 상대방의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위한 것이라고 봄이 상당하므로 매도청구권은 그 행사기간(재건축참가여부 회답 만기일로부터 2월)내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하고, 이러한 법리는 주택법 제18조의2 제1항의 규정에 의한 매도청구에 있어서도 마찬가지이다.”라고 판시하여, 주택법상의 매도청구권 행사에 있어서도 사전협의개시일로부터 3월이 경과한때로부터 2개월 이내에 매도청구권을 행사하여 매도청구소송을 제기하여야 하고, 위 기간을 도과하면 매도청구를 할 수 없다는 취지로 판시하고 있습니다.  

구체적으로 살펴보면, 예를 들어 귀사에서 2013년 3월 1일 사업계획승인을 얻었고, 위 내용이 3월 8일 관보에 고시되었다면, 위 사업계획승인의 고시가 있은 후 5일이 경과한 날인 2013년 3월 14일에야 비로소 사업계획 승인의 효력이 발생하고(2012다57231판결 및 건축사신문 170호 15면 기사 참고), 귀사는 3월 14일 이후 6월 13일까지 3개월간 매도청구대상자와 사전협의를 거쳐야 하는 것이며, 귀사는 사전협의기간 만료일로부터 2개월 내인 8월 13일 이내에 매도청구소송을 제기하여야 합니다.  

만약 귀사가 2013년 6월 14일부터 2013년 8월 13일 사이에 매도청구소송을 제기하지 않게 된다면 귀사의 매도청구권 행사는 부적법하게 되는 것이므로, 매도청구소송 제기시점에 대해 충분한 주의를 기울여야 합니다.  

그럼에도 불구하고 많은 공동주택 사업주체들이 매도청구권은 언제든지 행사할 수 있는 것이라는 오해를 하고, 매도청구소송 제기시점을 놓치는 경우가 많이 있고, 이로 인해 사업자체가 표류하게 되는 사례가 많으므로, 귀사의 경우도 매도청구권 행사기간에 대해 충분히 검토하시기 바랍니다.

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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