[염정욱 변호사의 건축 법률 이야기] <86> 허위 유치권신고자의 책임

2018-06-29 15:27:52  |  아키타임즈 

저는 철근콘크리트공사 전문건설업체를 운영하고 있습니다. 지난해 부산시 영도구 소재 근린생활시설 신축공사 중 골조공사 부분을 도급받아 공사를 진행하였는데, 공사대금의 90%정도를 지급받았고, 나머지는 준공이후에 지급받기로 하였습니다. 그런데 그 이후 건축주의 자금사정이 악화되어 공사가 중단되었고, 이자지급이 지체되자 근저당권자인 금융기관에서는 건축부지에 대해 경매를 신청하였습니다. 그러자 건축주가 찾아와 저에게 골조공사대금 전액을 지급받지 못하였다고 유치권신고를 해달라고 부탁을 합니다. 유치권 신고를 한 건물은 낙찰이 되기 어렵고, 낙찰이 된다 하더라도 여러회 유찰이 되므로 낮은 가격에 건축주가 지인 명의를 통해 다시 낙찰을 받을 수 있고, 그렇게만 해준다면 미지급 골조공사대금에 추가로 금전을 지급해 주겠다고 제의를 합니다. 제가 건축주의 제안을 받아들일 경우 문제가 없는지요.

경매사건 진행내역을 보면 건축비를 받지 못했다는 이유로 유치권 신고를 한 경우를 많이 접하게 됩니다. 그런데 이런 유치권 신고 중 실제로 유치권이 성립하는 경우는 10% 미만이고, 유치권이 인정되지 않는 사례가 상당히 많으며, 특히 처음부터 공사를 하지 않았거나 공사내역을 부풀려 신고하는 허위유치권 신고사례가 상당히 많습니다. 그런데 이러한 허위유치권 신고의 경우 민․형사상 책임을 부담하게 되므로 신중하여야 하며 사례를 나누어 살펴보겠습니다.

실제 공사를 하였으나, 유치권 성립요건을 갖추지 못한 경우

가. 유치권이 성립하기 위해서는 우선 채권과 점유간의 견련관계, 즉 당해 목적물에 지출한 공사대금으로만 유치권을 행사할 수 있는 것이고, 둘째 공사대금 채권이 변제기에 있어야 하고, 셋째, 목적물을 계속 점유하고 있어야 하며, 점유가 불법적으로 개시된 것이 아니어야 하며, 넷째, 유치권 배제의 합의, 유치권 포기각서 제출 등이 없어야 합니다.

그리고 유치권에 따른 점유를 하더라도, 타인에게 유치 목적물을 임대하거나 사용하게 하면 적법하게 성립하였던 유치권도 소멸하게 됩니다.

나. 위와 같은 엄격한 유치권 성립요건을 갖추지 못해, 실제 공사를 한 것은 사실이나 결론적으로 유치권이 성립하지 않는 것으로 판명된 사례의 경우에는, 공사업체에 법률가와 동일한 수준의 법적 판단을 기대할 수는 없다는 점에서 민형사상 책임은 별도로 부담하지 않을 가능성이 높습니다. (그렇지만 법률전문가로부터 유치권이 성립하지 않는다는 판단을 받은 이후에도 계속적으로 유치권을 행사한다면 이에 대해서는 책임을 부담하게 됩니다.)

허위의 유치권 신고의 경우

가. 실제 공사를 한 적이 없거나, 공사를 한 것은 사실이나 실제보다 훨씬 부풀려 유치권 신고를 하거나, 공사대금을 전액 변제받았음에도 불구하고 마치 공사대금을 받지 못한 것처럼 허위의 유치권 신고를 하는 사례가 상당히 많이 있으며, 이러한 유치권 신고를 권유하는 업체도 있고, 유치권 행사를 대리해서 진행하는 업체도 존재하고 있는데, 이로 인해 담보가치가 하락하게 되고 금융기관 등 채권자의 손실이 발생하는 등의 여러 가지 문제가 발생하고 있습니다.

나. 예전에는 공사대금을 지급받지 못한 영세 건설업자의 사정을 감안하여 민형사상 책임에 대해 관대한 판단을 하는 경우가 많이 있었으나, 최근 허위 유치권 신고 후 유치권을 행사한 자를 상대로 ① 형사적으로 업무방해, 주거침입, 퇴거불응, 경매․입찰방해죄 등으로 처벌하는 사례가 상당히 많이 있으며, ② 민사적으로도 유치권 신고로 인해 낮아진 낙찰가상당의 손해배상을 인정하는 판결이 선고되고 있습니다.

다. 부산고등법원 2008. 8. 14. 선고 2008나 801판결에서도, ‘공사완료 후 건축주에게 건물을 인계해주어 점유를 상실하였음에도 불구하고 마치 계속 건물을 점유하고 있었고, 공사대금 3억원 상당을 지급받지 못하였다며 허위 유치권신고를 한 건설업자에 대해, 허위 유치권 신고는 위법하고 허위유치권신고로 인해 낙찰가가 낮아져 근저당권자에 대한 배당금이 낮아진 만큼의 손해를 배상하여야 한다’고 판시하였습니다.

그러므로 귀하의 경우 건축주의 제안이 솔깃하더라도 이로 인해 민형사상 책임을 부담할 수 있으므로 신중하게 판단하실 것을 권합니다.

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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