[염정욱 변호사의 건축 법률 이야기] <88> 분양가 상한제에 관하여

2018-06-29 15:31:01  |  아키타임즈 

저희 회사는 종합건설업체인데, 4년 전 인천지역에 공동주택을 공급하였습니다. 당시 주택법상 분양가 상한제의 적용대상이라 분양가 심사위원회의 심의를 거치고 분양가 상한제 상 인정되는 금액 이하로 분양가격을 정하여 공동주택을 분양․공급하였고 입주도 완료되었는데, 최근 입주민들로부터 저희 회사가 분양가를 산정하면서 택지비를 과다하게 계상하였다는 문제를 제기하고 있고, 인천지역은 공동주택 보존등기시 취․등록세 감면조례가 있었고, 이에 저희 회사는 보존등기시 취․등록세를 납부하지 않았는데, 기본형 건축비 산정 항목에는 보존등기시 취․등록세도 포함되어 있으니, 이 부분도 분양가를 과다 계상한 것이라며 과다계상된 분양가를 돌려 달라고 요구하고 있습니다. 저희 회사가 분양가 상한제를 위반한 것인가요? 

주택법제38조의2 제1항은 “사업주체가 제38조의 규정에 따라 일반에게 공급하는 공동주택은 이조에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다. 이 경우 분양가격은 택지비 및 건축비로 구성되며, 구체적인 내역, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토해양부령으로 정한다.”고 규정하여, 사업주체가 일반에게 공급하는 공동주택의 분양가격의 상한을 제한함으로써 부동산 투기를 예방하고 중산·서민층의 주거비 부담을 완화하여 주택시장의 안정을 도모하고 있습니다.  

그런데 사업주체가 분양가를 산정하며, 총액으로는 분양가상한금액을 초과하지는 않았으나 개별항목에 대해 상한금액을 초과하였을 경우 분양가 상한제를 위반한 것으로서 수분양자에게 반환하여야 하는지와 기본형건축비 산정기준항목 중 실제 지출하지 않은 비용이 있을 경우 분양가 상한금액 산정 시 이를 공제하여야 하는지의 문제가 있습니다.  

[대법원 2013. 7. 25. 선고 2011다38875 판결]에 의하면, “분양가 상한제를 통해 달성하려는 입법목적은 사업주체가 공급하는 공동주택의 실제 분양가격이 분양가 상한금액 이하로 결정되는 것에 의해 그 입법 취지를 달성할 수 있는 것이고, 사업주체가 분양가 상한금액 이하로 실제 분양가격을 정하여 공동주택을 공급하면 분양가상한제를 준수하는 것이 되고, 다른 특별한 사정이 없는 한 공동주택의 실제 분양가격을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액이 분양가 상한금액을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액을 초과하였다고 하여 분양가상한제를 위반한 것이라고 할 수 없고, 분양가 상한금액을 구성하는 기본형건축비는 국토해양부장관이 정하여 고시한다고 규정하고 있을 뿐, 달리 국토해양부장관이 고시한 기본형건축비에서 개별 공동주택건설사업에서 실제 소요되지 않는 비용을 제외하도록 정한 규정은 없고, 기본형건축비 자체가 일정 시점에서의 공동주택에 관한 각종 법령을 준수하면서 주거환경 및 품질에 관한 최근의 추세를 반영하는 보편적인 공동주택을 건설하는 데 소요되는 적정한 비용의 기준에 해당하므로, 국토해양부장관이 고시한 기본형건축비를 구성하는 여러 항목의 비용 중 개별 공동주택건설사업에서 실제로 소요되지 않는 비용이 있더라도 이를 분양가 상한금액을 산정할 때 기본형건축비에서 공제할 필요는 없다. 라고 판시하고 있습니다.  

그러므로 귀사에서 산정한 분양가 중 택지비 부분이 분양가 상한제 구성항목 중 택지비 인정부분을 초과한다고 하더라도 실제 분양가격이 분양가 상한금액을 초과하지 않는다면 분양가 상한제를 준수한 것이 되고, 기본형건축비 구성항목 중 실제 지출하지 않은 비용에 대해 공제하지 않았다고 하더라도 이 또한 분양가 상한제를 위반한 것이 아니므로, 귀사에서 입주민들에게 분양가 중 일부를 반환해 줄 필요는 없을 것으로 판단됩니다.

염정욱 변호사(simism@hanmail.net) 

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